House Building Advance Rules (HBA)

केंद्र सरकार के कर्मचारियों के लिए House Building Advance (HBA)  का अनुदान आवास शहरी मामलों के मंत्रालय (तत्कालीन शहरी विकास मंत्रालय) द्वारा समय-समय पर निर्धारित नियमों और विनियमों के अनुसार विनियमित किया जाता है।

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House Building Advance (HBA) – Introduction 

केंद्र सरकार के कर्मचारियों के लिए गृह निर्माण अग्रिम का अनुदान आवास शहरी मामलों के मंत्रालय (तत्कालीन शहरी विकास मंत्रालय) द्वारा समय-समय पर निर्धारित नियमों और विनियमों के अनुसार विनियमित किया जाता है। ये नियम इस प्रकार हैं:

House Building Advance (HBA) – Purpose (उद्देश्य)

House Building Advance (HBA) किसी कर्मचारी को निम्नलिखित में से केवल एक उद्देश्य के लिए स्वीकार्य है:

•  कर्मचारी या पति/पत्नी के स्वामित्व वाले भूखंड पर संयुक्त रूप से या व्यक्तिगत रूप से एक नया घर बनाना। 
• एक प्लॉट खरीदना और उस पर घर बनाना।
•  सहकारी योजनाओं के तहत एक भूखंड खरीदना और उस पर एक घर/फ्लैट का निर्माण करना या सहकारी समूह आवास समितियों की सदस्यता के माध्यम से एक घर प्राप्त करना। 
•  दिल्ली,  बैंगलोर, यूपी, लखनऊ आदि में स्व-वित्तपोषण योजनाओं के तहत घर की खरीद/निर्माण।
• हाउसिंग बोर्ड, विकास प्राधिकरण और अन्य वैधानिक या अर्ध-सरकारी निकायों और पंजीकृत बिल्डरों यानी पंजीकृत निजी बिल्डरों, आर्किटेक्ट्स, हाउस बिल्डिंग सोसाइटी इत्यादि से नए तैयार घर/फ्लैट की एकमुश्त खरीद, लेकिन निजी व्यक्तियों से नहीं।
•  कर्मचारी या पति या पत्नी के संयुक्त स्वामित्व वाले मौजूदा घर में रहने की जगह का विस्तार। मौजूदा संरचना की कुल लागत (भूमि की लागत को छोड़कर) और प्रस्तावित अतिरिक्त राशि इन नियमों के तहत निर्धारित लागत सीमा से अधिक नहीं होनी चाहिए।
•  सरकारी या हुडको या निजी स्रोतों से लिए गए ऋण या अग्रिम का पुनर्भुगतान, भले ही निर्माण शुरू हो गया हो, कुछ शर्तों के अधीन।
•  मौजूदा कर्मचारी जिन्होंने पहले ही बैंकों और अन्य वित्तीय संस्थानों से होम लोन ले लिया है, उन्हें मौजूदा शर्तों को पूरा करने के अधीन, इस योजना में स्थानांतरित करने की अनुमति है।
•  किसी आवासीय कॉलोनी में दुकान-सह-आवासीय भूखंड के लिए निर्धारित भूखंड पर भवन के केवल आवासीय हिस्से का निर्माण, निर्धारित लागत सीमा के अधीन।

House Building Advance (HBA) – Eligibility (पात्रता)

• सभी स्थायी सरकारी कर्मचारी। 
• कम से कम 5 वर्ष की निरंतर सेवा वाले अन्य सभी कर्मचारी , बशर्ते कि उनके पास राज्य सरकार के तहत स्थायी नियुक्ति न हो और मंजूरी देने वाला प्राधिकारी घर बनने और गिरवी रहने तक सेवा में उनके संभावित प्रतिधारण के बारे में संतुष्ट हो।
• केंद्र सरकार/कंपनी/एसोसिएशन/व्यक्तियों के निकाय के तहत सेवा के लिए प्रतिनियुक्त अखिल भारतीय सेवाओं के सदस्य, चाहे निगमित हों या नहीं, जो पूरी तरह या काफी हद तक केंद्र सरकार या किसी अंतर्राष्ट्रीय संगठन के स्वामित्व या नियंत्रण में है, और स्वायत्त निकाय है जो सरकार या निजी निकाय द्वारा नियंत्रित नहीं है।
•  केंद्र शासित प्रदेशों और नॉर्थ ईस्ट फ्रंटियर एजेंसी के कर्मचारी।
• ऑल इंडिया रेडियो के कर्मचारी/कलाकार जो उपरोक्त (ii) में निर्धारित शर्तों को पूरा करते हैं और मौजूदा नियमों के अनुसार आयु सीमा तक विस्तारित दीर्घकालिक अनुबंध में नियुक्त किए गए हैं।
•  केंद्र सरकार के कर्मचारी वेतन भुगतान अधिनियम, 1936 द्वारा शासित होते हैं।
• केंद्र सरकार के कर्मचारी किसी अन्य विभाग या विदेश सेवा में प्रतिनियुक्ति पर हैं। ऐसे मामलों पर मूल विभाग के कार्यालय प्रमुख द्वारा कार्रवाई की जाएगी।
•  पूर्व सैनिकों और निलंबित केंद्र सरकार के कर्मचारियों की पात्रता शर्तों के मौजूदा नियम अपरिवर्तित बने हुए हैं।

ध्यान दें: ऐसे मामलों में जहां दोनों पति-पत्नी केंद्र सरकार के कर्मचारी हैं और दोनों House Building Advance (HBA) के अनुदान के लिए पात्र हैं, अग्रिम (HBA) संयुक्त रूप से/अलग-अलग दोनों के लिए स्वीकार्य होगा।

House Building Advance (HBA) – Cost Ceiling Conditions (लागत सीमा की शर्तें)

बनाए जाने/खरीदे जाने वाले घर की लागत (प्लॉट की लागत को छोड़कर) कर्मचारी के मूल वेतन के 139 गुना से अधिक नहीं होनी चाहिए, जो अधिकतम 1.00 करोड़ रुपये (एक करोड़) तक ही होगी। व्यक्तिगत मामलों में, यदि प्रशासनिक मंत्रालय मामले के गुण-दोष (Merits) से संतुष्ट है, तो विभाग प्रमुख द्वारा लागत सीमा में अधिकतम 25% तक की छूट दी जा सकती है।

House Building Advance (HBA) – Amount of Advance 

•  सरकारी कर्मचारी को उसकी पूरी सेवा के दौरान केवल एक अग्रिम स्वीकृत किया जाएगा।
• अग्रिम की अधिकतम राशि होगी:
  
  •  34 महीने का मूल वेतन, अधिकतम रु. नए घर/फ्लैट के निर्माण/खरीद के लिए केवल 25.00 लाख (पच्चीस लाख रुपये), या घर/फ्लैट की लागत, या चुकौती क्षमता के अनुसार राशि, जो भी कम हो। 
  •  मौजूदा घर के विस्तार के लिए, HBA की राशि 34 महीने के मूल वेतन तक सीमित होगी, जो अधिकतम 10.00 लाख रुपये (दस लाख रुपये), या विस्तार की लागत, या पुनर्भुगतान क्षमता के अनुसार राशि होगी। , जो भी सबसे कम हो
  •  ग्रामीण क्षेत्रों में निर्माण के मामले में अग्रिम राशि भूमि की वास्तविक लागत और घर के निर्माण या रहने की जगह के विस्तार की लागत के 80% तक सीमित होगी। इसमें छूट दी जा सकती है और 100% मंजूरी दी जा सकती है यदि विभाग प्रमुख यह प्रमाणित कर दे कि संबंधित ग्रामीण क्षेत्र कस्बे या शहर की परिधि में आता है।

House Building Advance (HBA) –  Repayment Capacity

स्वीकार्य ऋण राशि की गणना के उद्देश्य से, केंद्र सरकार के कर्मचारी की पुनर्भुगतान क्षमता की गणना निम्नानुसार की जाएगी:

Applicable Rate of Interest and Methodology of Recovery of House Building Advance

लागू ब्याज दर और गृह निर्माण अग्रिम की वसूली की पद्धति

 वित्त वर्ष 2017-18 से आगे के लिए हाउसिंग बिल्डिंग एडवांस पर ब्याज 8.50% होगा। वित्त मंत्रालय के परामर्श से अधिसूचित करने के लिए हर तीन साल में इसकी समीक्षा की जाएगी।

  HBA की वसूली की पद्धति पहले पंद्रह वर्षों में मूलधन की वसूली के मौजूदा पैटर्न के अनुसार 180 से अधिक मासिक किस्तों में और उसके बाद अगले पांच वर्षों में ब्याज की वसूली 60 से अधिक मासिक किश्तों में जारी रहेगी। अग्रिम पर पहली किस्त के भुगतान की तारीख से साधारण ब्याज लगेगा। 

विभिन्न वित्तीय वर्षों में कर्मचारी द्वारा ली जाने वाली HBA की बाद की किश्तों/किस्तों के सभी मामले, ब्याज दर में परिवर्तन की स्थिति में, उस वर्ष में लागू ब्याज दर से नियंत्रित होंगे जिसमें HBA स्वीकृत किया गया था।

ध्यान दें: House Building Advance (HBA) की मंजूरी के दौरान निर्धारित दर से 2.5% (दो दशमलव पांच प्रतिशत) की उच्च ब्याज दर जोड़ने का खंड, जैसा कि नीचे दिया गया है, वापस लिया जाता है ।
“मंजूरी में निर्धारित दरों से 2.5% अधिक ब्याज निर्धारित किया जाना चाहिए, इस शर्त के साथ कि, यदि राशि की वसूली से संबंधित मंजूरी सहित शर्तों को सक्षम प्राधिकारी की संतुष्टि के लिए पूरी तरह से पूरा किया जाता है, तो ब्याज की सीमा तक छूट दी जाएगी 2. 5% की अनुमति होगी”।

House Building Advance (HBA) – Disbursement

 तैयार मकान खरीदने के लिए अग्रिम राशि का भुगतान आवेदक द्वारा निर्धारित प्रपत्र में अनुबंध निष्पादित करते ही एकमुश्त किया जा सकता है। कर्मचारी को यह सुनिश्चित करना चाहिए कि अग्रिम राशि निकालने के 3 महीने के भीतर घर खरीद लिया जाए और सरकार के पास गिरवी रख दिया जाए।

 नए फ्लैट की खरीद/निर्माण के लिए अग्रिम भुगतान विभाग प्रमुख के विवेक पर एकमुश्त या सुविधाजनक किश्तों में किया जा सकता है। कर्मचारी को अग्रिम/अग्रिम की पहली किस्त का भुगतान करने से पहले निर्धारित प्रपत्र में समझौते को निष्पादित करना चाहिए। कर्मचारी द्वारा निकाली गई राशि का उपयोग एक महीने के भीतर फ्लैट की खरीद/निर्माण के लिए किया जाना चाहिए।

 रहने की जगह के निर्माण/विस्तार आदि के लिए अग्रिम 50% प्रत्येक की दो किस्तों में देय होगा। पहली किस्त का भुगतान प्लॉट और प्रस्तावित घर/मौजूदा घर को गिरवी रखने के बाद किया जाएगा और शेष राशि निर्माण-पहुंचने वाले प्लिंथ स्तर पर दी जाएगी।
 

 घर की ऊपरी मंजिल पर किए जाने वाले विस्तार के लिए अग्रिम राशि दो किस्तों में वितरित की जाएगी, पहली किस्त बंधक विलेख निष्पादित करने पर और दूसरी किस्त निर्माण के छत के स्तर तक पहुंचने पर।
 

•  प्लॉट खरीदने और घर के निर्माण के लिए अग्रिम के मामले में, अग्रिम निम्नानुसार वितरित किया जाएगा:
  
  •  एक मंजिला घर: ज़मानत बांड के उत्पादन पर निर्धारित प्रपत्र में समझौता निष्पादित होने के बाद, भूखंड की खरीद के लिए अग्रिम या वास्तविक लागत का 40% वितरित किया जाएगा। शेष राशि दो समान किस्तों में वितरित की जाएगी, पहली गिरवी रखने की प्रक्रिया पूरी होने के बाद और दूसरी निर्माण के Plinth Level तक पहुंचने पर।
  • दो मंजिला घर: अनुबंध निष्पादित करने पर प्लॉट की लागत का 30% अग्रिम भुगतान किया जाएगा। शेष राशि दो समान किस्तों में वितरित की जाएगी, पहली बंधक विलेख (Mortgage Deed) निष्पादित करने पर और दूसरी निर्माण के Plinth Level तक पहुंचने पर

Plinth Level क्या होता है ?

प्लिंथ लेवल किसी इमारत या संरचना के आधार या नींव को संदर्भित करता है। यह वह स्तर है जिस पर किसी भवन के भूतल या आधार का निर्माण किया जाता है। प्लिंथ लेवल का प्राथमिक उद्देश्य किसी भवन की दीवारों और फर्श के निर्माण के लिए एक स्थिर और समतल सतह प्रदान करना है। यह नमी या पानी को संरचना में रिसने से रोकने में भी मदद करता है।

बंधक विलेख (Mortgage Deed) क्या होता है ?

• बंधक विलेख कानूनी दस्तावेज या उपकरण हैं जो संपत्ति के कानूनी अधिकारों को ऋण प्रदाता को सौंप देते हैं, जिसका उपयोग वे ऋण डिफ़ॉल्ट के मामले में कर सकते हैं । यह दस्तावेज़ ऋणदाताओं को अपने हितों की रक्षा के लिए जब्त की गई संपत्ति को बेचने और अपनी डिफ़ॉल्ट ऋण राशि की वसूली करने का संपत्ति अधिकार देता है।
• जो व्यक्ति किसी संपत्ति को ऋण के बदले गिरवी रखता है उसे गिरवीकर्ता कहा जाता है, जबकि वह व्यक्ति या पार्टी जो संपत्ति के बदले ऋण देता है उसे गिरवीदार कहा जाता है। बंधक विलेख में सभी ऋण नियम और शर्तें शामिल हैं। विलेख को कानूनी वैधता प्रदान करने के लिए उसका पंजीकरण आवश्यक है। पंजीकरण के लिए, दोनों पक्षों को विलेख पर हस्ताक्षर करना होगा, स्टांप शुल्क का भुगतान करना होगा और कम से कम दो गवाहों को इसे प्रमाणित करना होगा।

House Building Advance (HBA) –  Mortgage and Creation of Second Charge

भारत के राष्ट्रपति की ओर से घर गिरवी रखा जाएगा। हालाँकि, यदि कर्मचारी घर/प्लॉट या फ्लैट की शेष लागत को पूरा करने के लिए मान्यता प्राप्त वित्तीय संस्थानों से दूसरा शुल्क लेना चाहता है, तो वह इसकी घोषणा कर सकता है और HBA के लिए आवेदन करते समय एनओसी के लिए आवेदन कर सकता है।  दूसरे प्रभार के लिए एनओसी HBA के मंजूरी आदेश के साथ दी जाएगी। HBA और अन्य सभी स्रोतों से लिया गया कुल ऋण घर की अधिकतम लागत से अधिक नहीं हो सकता, जैसा कि ऊपर पैरा 4 में परिभाषित किया गया है।

•  यदि HBA का लाभ पति/पत्नी दोनों ने संयुक्त रूप से लिया है,
  •  HBA बंधक पत्र, बीमा पत्र और संपत्ति से संबंधित अन्य कागजात उनकी पसंद के ऋण मंजूरी अधिकारियों में से एक को प्रस्तुत किए जाएंगे। 
  •  दूसरे ऋण मंजूरी प्राधिकारी से अनापत्ति प्रमाण पत्र (NOC) प्राप्त किया जा सकता है । 
  • भारत के राष्ट्रपति की ओर से गिरवी रखी गई संपत्ति निर्धारित प्रपत्र में संबंधित केंद्र सरकार के कर्मचारी (या उनके उत्तराधिकारियों को, जैसा भी मामला हो) को दी जाएगी, जब उस पर ब्याज सहित अग्रिम भुगतान सरकार को कर दिया जाएगा। पूर्ण रूप से और दूसरे ऋण मंजूरी प्राधिकारी द्वारा स्वीकृत HBA ऋण के संबंध में नो डिमांड प्रमाणपत्र (NOC) प्राप्त करने के बाद।

House Building Advance (HBA) – Insurance (बीमा )

घर/फ्लैट का निर्माण/खरीद पूरा होने पर, कर्मचारी बीमा विनियामक और विकास प्राधिकरण (IRDA) द्वारा अनुमोदित मान्यता प्राप्त संस्थानों के साथ कम से कम अग्रिम राशि के लिए घर का बीमा कराएगा और इसे बीमाकृत रखेगा।

आग, बाढ़ और बिजली से होने वाली क्षति के खिलाफ अग्रिम भुगतान और उस पर ब्याज सहित पूरी राशि चुकाने तक और पॉलिसी दस्तावेजों को विभाग के प्रमुख (HOD) के पास जमा करना। बीमा का नवीनीकरण हर साल किया जाएगा और नियमित रूप से विभागाध्यक्ष के निरीक्षण के लिए प्रीमियम रसीदें प्रस्तुत की जाएंगी।

 कर्मचारी से उन अवधियों के लिए, जो घर के बीमा द्वारा कवर नहीं हैं, मौजूदा ब्याज दर से 2% अधिक का दंडात्मक ब्याज वसूल किया जाएगा।

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